20.02.2008
Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна встановлено статтею 11 Закону України від 22.05.2003 року №889-IV „Про податок з доходів фізичних осіб” (далі – Закон).
Що ж відноситься до нерухомого майна? Для цілей цього закону до нерухомого майна (нерухомості) відносяться об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.
Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на:
- будівлі: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями. Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;
- споруди: об'єкти нерухомості, відмінні від будівель.
Порядок оподаткування доходів від продажу нерухомості залежить не тільки від виду нерухомості, кількості продажів об’єктів нерухомості за календарний рік, але й від площі такої нерухомості.
Також варто врахувати, що оподатковуваний дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.
Ставки податку з доходів громадян, отриманих від продажу нерухомості (у відсотках до вартості майна)
| Види нерухомого майна, що продається | Умови продажу | ||
| Перший продаж за календарний рік (загальна площа нерухомості не перевищує 100 кв. м.) | Перший продаж за календарний рік, (загальна площа нерухомості перевищує 100 кв. м.) | Другий та подальші продажі за календарний рік (незалежно від загальної площі нерухомості) | |
| Житловий будинок, квартира (частина квартири), кімната, садовий будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) | 0% | 1% частини доходу, пропорційній сумі перевищення над 100 кв. м. площі | 5% |
| Інші об’єкти нерухомості | 5% | 5% | 5% |
| Об’єкти незавершеного будівництва | 5% | 5% | 5% |
При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, розрахованого для відповідного відчужуваного такою стороною об'єкта нерухомості.
Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом. Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору.
Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об'єкта нерухомості, зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за податковою адресою платника податку в 40-денний термін після закінчення звітного кварталу.
У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору відчуження об'єкта нерухомості, за яким здійснено сплату податку, платник податку має право на повернення зайво (надміру) сплаченої суми податку на підставі річної податкової декларації, поданої в установленому порядку та підтверджуючих документів про фактичну сплату податку.
Доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів. Водночас, ставки оподаткування встановлені ст.7 Закону. В зв’язку з цим, при продажу нерезидентом не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлової нерухомості в Україні, одержаний від такого продажу дохід не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового об’єкту не перевищує 100 м.кв. У разі перевищення площі проданого будинку понад 100 м.кв., до частини доходу, що пропорційна такому перевищенню та до вартості всієї земельної ділянки, на якій розташовано такий будинок, застосовується ставка пункту 7.3 ст.7 Закону, тобто 30%.
Другий та кожний наступний продаж нерезидентом протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (в т.ч. землі), оподатковуються за ставкою 30%.
Андрій Руцький,
в. о. начальника відділу
ДПА в Тернопільській області